Как учитывать НДС при финансировании недвижимости инвестором

На практике возникают ситуации, при которых инициатор инвестиционного проекта собирается построить объект недвижимости и привлекает инвестора, который вкладывает в строительство такого объекта собственные денежные средства. По завершении строительства инвестор получает долю в праве собственности на объект, пропорциональную внесенным денежным средствам. В связи с этим возникают вопросы от том, облагается ли НДС передача денежных средств по инвестиционному договору.

Мнение ФНС о налогообложении НДС передачи средств по договорам инвестирования или соинвестирования в недвижимость

По общему правилу, в силу подпункта 4 пункта 3 статьи 39 Налогового кодекса передача имущества, если такая передача носит инвестиционный характер (в частности, вклады в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ, вклады по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности), договору инвестиционного товарищества, паевые взносы в паевые фонды кооперативов) не признается реализацией товаров, работ, услуг.

Однако, в последнее время складывается судебная практика, согласно которой суммы денежных средств, полученные инициатором от инвестора, квалифицируются судами в качестве сумм оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящей передачи имущественных прав. В связи с этим, по мнению арбитражных судов, указанные суммы подлежат включению в налоговую базу по НДС.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса объектом налогообложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, а также передача имущественных прав.

Реализацией товаров, работ или услуг признается соответственно передача на возмездной основе права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу (п. 1 ст. 39 Налогового кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 154 Налогового кодекса при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) налоговая база по НДС определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со статьей 105.3 Налогового кодекса, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога.

При получении налогоплательщиком оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг) налоговая база по НДС определяется исходя из суммы полученной оплаты с учетом суммы налога.

Таким образом, суммы денежных средств, полученные продавцом в счет предстоящих поставок товаров (работ, услуг), передачи имущественных прав включаются в налоговую базу по НДС на основании абзаца 2 пункта 1 статьи 154 Налогового кодекса.

При этом ФНС отмечает, что налогообложение НДС операций определяется в зависимости от условий заключенных договоров инвестирования (письмо ФНС от 17.02.2026 г. № СД-28-3/37@).

Вопрос квалификации соответствующих договоров осуществляется налоговыми органами в ходе проведения мероприятий налогового контроля с учетом конкретных обстоятельств.

Почему возникает проблема уплаты НДС по договорам инвестирования или соинвестирования в недвижимость

На практике проблемы возникают в связи с тем, что существующее законодательство не содержит понятий инвестиционного договора и договора соинвестирования, не содержит исчерпывающего и примерного перечня договорных форм инвестиций.

Поэтому, разрешая споры с налогоплательщиками, налоговики и суды нередко приходят к выводу, что между сторонами был заключен не договор инвестирования или соинвестирования, а договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. Следовательно, при заключении такого договора отмечается необходимость уплаты НДС.

В силу статьи 1 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — Закон № 39-ФЗ) инвестициями являются денежные средства, иное имущество, вкладываемые в объекты предпринимательской или иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Предметом инвестиционной деятельности в силу абзаца 3 статьи 1 Закона № 39-ФЗ является вложение инвестиций и осуществление совместно субъектами инвестиционной деятельности действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Из смысла и содержания статьи 1 Закона № 39-ФЗ и его наименования следует, что он регулирует один из видов инвестиций – капитальные вложения, то есть вложения в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования и другие затраты.

Как следует из статьи 4 Закона N 39-ФЗ, субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

Инвесторами являются лица, осуществляющие капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных или привлеченных средств, то есть лица, финансирующее строительство объекта.

Заказчиком выступает уполномоченное инвестором лицо, осуществляющее реализацию инвестиционного проекта. Субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором и (или) государственным контрактом, заключаемыми между ними.

Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора или госконтракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом (п. 1 ст. 8 Закона № 39-ФЗ).

Общие понятия о договоре, его свободе для сторон при заключении, примерных условиях договора, его толковании содержатся в главе 27 Гражданского кодекса.

Стороны имеют право на заключение договора, как предусмотренного, так и не предусмотренного законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 421 Гражданского кодекса).

Существенными условиями о предмете договора согласно статье 432 Гражданского кодекса являются условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Понятия инвестиционного договора и его существенных условий нормы Гражданский кодекс не содержат.

Поэтому, при разрешении споров, возникающих из договоров, поименованных сторонами как «инвестиционные», необходимо устанавливать их гражданско-правовую природу, имеющую существенное значение для целей налогообложения.

Применение положений Закона № 39-ФЗ и Гражданского кодекса относительно понятия инвестиционного договора даны в Постановлении № 54, согласно пункту 4 которого при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Гражданского кодекса и так далее.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Согласно пункту 2 статьи 223 Гражданского кодекса право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности) с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Как положения заключенного договора влияют на квалификацию сделки в целях уплаты НДС

К примеру, налоговики проанализировали положения договора соинвестирования, заключенного между налогоплательщиками.

Оценив договоры соинвестирования, суд согласился с налоговиками, что заключенные договоры обладали признаками договора купли-продажи будущей вещи, а именно:

• при заключении договоров соинвестирования осуществлена индивидуализация предметов договоров путем указания сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (местонахождение возводимой недвижимости, площадь будущего помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией);
• заключенными договорами определена цена передаваемого имущества, исходя из 1 кв.м.;
• на момент заключения спорного договора объект был фактически построен, что подтверждалось фактом получения в сентябре 2016 разрешения на ввод построенного объекта в эксплуатацию;
• общество изначально зарегистрировало право собственности на нежилые помещения за собой, а потом передало по договору-купли продажи соинвестору, что, в смысле применения норм пункта 1 статьи 154, пункта 1 статьи 39 Налогового кодекса понимается как реализация товаров (работ, услуг), под которой понимается передача права собственности;
• в отношении объектов инвестирования обществом была зарегистрирована ипотека в пользу ПАО «Сбербанк России» в обеспечение обязательств налогоплательщика по кредитному договору;
• по результатам исполнения договора соинвестор получал в собственность нежилые помещения на возмездной основе;
• соинвестор, перечисливший суммы оплаты за помещения в Объекте, не наделялся правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое недвижимое имущество;
• договором не предусматривалось, что все соинвесторы участвуют в финансировании объекта строительства каждый в своей доле (вклада), т.е. не определялась своя доля инвестиций (в суммовом выражении);
• договор не предусматривал положения о внесении всеми соинвесторами общих денежных средств;
• договором было определено, что сроком готовности к передаче инвестируемой части объекта являлась дата разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Таким образом, исходя из содержания существенных условий указанных договоров, оценки существа принятых на себя сторонами обязательств и результата их исполнения, суд согласился с налоговиками, что:

• заключенный между сторонами договор следовало квалифицировать в качестве договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате;
• инвестиционные взносы квалифицировались в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 167 Налогового кодекса как предоплата.

Довод общества о том, что квалификация договоров соинвестирования в качестве договоров купли-продажи будущей недвижимой вещи не исключает их инвестиционный характер, в связи с чем надлежало исследовать вопрос целевого характера финансирования, был отклонен судом.

Поскольку предмет спорных договоров и установленные обстоятельства их исполнения фактически свидетельствовали не о внесении сторонами инвестиций, вкладов или паевых взносов в целью достижения общей (единой) цели, наличии условий договора простого товарищества (договора о совместной деятельности), договора инвестиционного товарищества, а о реализации в будущем принадлежащего обществу имущества в рамках исполнения сделки купли-продажи.

Следовательно, такая операция не могла быть квалифицирована как имеющая инвестиционный характер в смысле применения положений подпункта 4 пункта 3 статьи 39 Налогового кодекса.

Порядок обложения НДС сделки купли-продажи будущей вещи

При получении налогоплательщиком оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг) налоговая база определяется исходя из суммы полученной оплаты с учетом налога.

Пунктом 8 Постановления № 54 определено, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

В силу пункта 1 статьи 167 Налогового кодекса в целях исчисления НДС стоимость моментом определения налоговой базы является наиболее ранняя из следующих дат:

• день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), имущественных прав;
• либо день оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.

Таким образом, при получении предоплаты в счет предстоящей поставки товаров (выполнения работ, оказания услуг) возникает момент определения налоговой базы по НДС на основании статьи 167 Налогового кодекса, и исчисления НДС.

В соответствии с пунктом 1 статьи 171 Налогового кодекса налогоплательщик имеет право уменьшить общую сумму НДС на установленные статьей 171 Налогового кодекса налоговые вычеты.

Налоговики выяснили по результатам проверки, что налогоплательщик определял налоговую базу как сумму дохода, полученную в виде вознаграждения при исполнении договоров соинвестирования, и исчислял НДС от суммы денежных средств, поступивших на расчетный счет в проверяемый период от третьих лиц - только с суммы вознаграждения инвестора в размере 15% (согласно договорам соинвестирования).

Вместе с тем, с учетом правомерности вывода о квалификации спорных договоров соинвестирования, как договоров купли-продажи будущей вещи, суд согласился с позицией налогового органа о занижении налогоплательщиком налоговой базы по НДС в проверяемом периоде на суммы предоплаты, полученные по спорным договорам.

Следовательно, в такой ситуации фактически налогоплательщиком было допущено неправомерное не исчисление НДС с авансовых платежей, полученных по договорам купли-продажи недвижимости, с возникновением обязанности по исчислению и уплате НДС на дату поступления частичной оплаты (п. 1 ст. 167 Налогового кодекса).

Поскольку, указанные договоры соинвестирования были квалифицированы как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, то в рассматриваемой ситуации налоговая база не могла определяться по пункту 3 статьи 155 Налогового кодекса, который применяется при передаче имущественных прав на жилые и нежилые помещения.

В рассматриваемой ситуации налогоплательщиком не уступались имущественные права на недвижимость, а заключались, в соответствии с разъяснениями постановления № 54, договоры купли-продажи будущей недвижимости, которая была приобретена и достроена обществом как основным заказчиком и инвестором объекта и оформлена в его собственность.

В связи с этим действия налоговиков по доначислению НДС были признаны правомерными (постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 10.09.2024 № Ф02-4051/2024, решение Арбитражного суда республики Бурятия от 27.01.2025 г. по делу № А10-7361/2021).