Когда принять НДС к вычету при покупке недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости, заключенный между компаниями, предусматривает, что право собственности на объект переходит на дату государственной регистрации права. В связи с этим у компаний нередко возникают вопросы о том, надо ли дожидаться момента госрегистрации собственности на недвижимость для того, чтобы принять НДС к вычету по ней.

В общем случае обязательство продавца выставить счет-фактуру связано с моментом возникновения налогового обязательства по начислению НДС в связи с реализацией объекта недвижимости (пп. 1 п. 1 ст. 146, пп. 1 п. 1 ст. 167, п. 1 ст. 39 Налогового кодекса).

Что касается покупателя, то момент принятия к вычету счета-фактуры связан с возникновением у него права на получение налогового вычета (при условии соблюдения иных условий, предусмотренных статьями 171 - 172 Налогового кодекса).

Продавец обязан составить счет-фактуру при совершении налогооблагаемой операции в течение 5-ти календарных дней с момента ее совершения.

Следовательно, для решения вопроса о дате выставления счета-фактуры необходимо определить, что является моментом совершения операции: дата передачи объекта недвижимости либо дата регистрации перехода права собственности.

Моментом определения налоговой базы, если иное не предусмотрено нормами ст. 167 НК РФ, является наиболее ранняя из дат: день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг, имущественных прав) или день оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг, передачи имущественных прав).

При этом в случае, если моментом определения налоговой базы по  НДС является день оплаты, частичной оплаты предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг) или день передачи имущественных прав, то на день отгрузки товаров (выполнения работ, оказания услуг) или на день передачи имущественных прав в счет поступившей ранее оплаты, частичной оплаты также возникает момент определения налоговой базы (п. 14 ст. 167 Налогового кодекса).

При реализации недвижимого имущества датой отгрузки признается день передачи недвижимого имущества покупателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества (п. 3, п. 16 ст. 167 Налогового кодекса).

Таким образом, счета-фактуры по недвижимому имуществу выставляются не позднее 5-ти календарных дней, считая со дня составления передаточного акта или иного документа о передаче недвижимого имущества.

Согласно позиции Минфина, изложенной, например, в письме от 17.12.2015 № 03-07-11/74052, при реализации недвижимого имущества датой отгрузки признается день передачи недвижимого имущества покупателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества. При этом момент определения налоговой базы по НДС при реализации недвижимости определяется до даты государственной регистрации права собственности покупателя на данное имущество.

В актуальной судебной практике также применяется подход, что при реализации недвижимого имущества датой отгрузки признается день передачи недвижимого имущества покупателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества (например, определение Верховного Суда от 01.04.2021 № 310-ЭС19-25734).

В ситуации, когда продавец начислил налог и предъявил его покупателю, выставив счет-фактуру, источник для применения вычета НДС сформирован. Поэтому покупатель вправе заявить вычет «входного» налога, предъявленного продавцом, до даты перехода к нему права собственности, но после отражения не принадлежавшего имущества за балансом.