Арендодателей защитили от неплатежей ушедших иностранных арендаторов

Арендодатели – российские компании до конца 2022 году смогут потребовать оплаты аренды из расчета среднемесячного арендного платежа с иностранных компаний, приостановивших свой бизнес в РФ. А в случае неуплаты таких платежей арендодатель получит право расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке. Таковы новшества, которые предлагает внести в законодательство Минэкономразвития с помощью разработанных им поправок. Соответствующий законопроект № 131315-8 уже прошел 3 чтения в Госдуме.

Планируемый Федеральный закон скорректирует действие положений статей 450, 451, 452 и главы 34 Гражданского кодекса в отношении договоров аренды (субаренды). Правила, установленные этими статьями, будут применяться с учетом ряда особенностей.

Предложенные особенности касаются договоров аренды (субаренды) здания, сооружения, помещения в них, земельного участка, на котором расположено здание, сооружение, если:

• они заключены с арендатором, находящимся прямо или косвенно под контролем иностранного лица из недружественной страны. Под недружественным иностранным государством или территорией при этом понимается государство или территория, которые совершают в отношении РФ, российских фирм или физлиц недружественные действия и которые входят в перечень, утвержденный Правительством;
• арендная плата по этим договорам установлена в виде доли от полученных в результате использования арендованного имущества доходов либо в ином виде, зависящем от результатов хозяйственной деятельности арендатора;
• арендатор приостановил или прекратил использование арендуемого имущества для осуществления своей хозяйственной деятельности.

При наличии перечисленных условий, которые в результате привели к существенному снижению размера арендной платы, арендодатель получает право:

1. требовать от арендатора внесения ежемесячной арендной платы за период, в котором арендатор приостановил или прекратил использование арендуемого имущества, в размере среднемесячной арендной платы, полученной за 2021 год или за период с января 2022 года по 24 февраля 2022 года, если использование арендуемого имущества началось с 1 января 2022 года;

2. отказаться от исполнения договора аренды в одностороннем порядке при соблюдении хотя бы одного из следующих условий:

• арендатором не возобновлено использование арендованного имущества в соответствии с условиями договора аренды (субаренды) по истечении 10 рабочих дней со дня получения арендатором соответствующего требования;
• арендатор отказался от исполнения требования арендодателя либо не исполнил указанное требование по истечении 10 рабочих дней со дня получения арендатором соответствующего требования.

В тоже время, законопроектом не допускается изменение или расторжение договора арендодателем, заключенного до 24 февраля 2022 года, а также в случае смены бренда арендатора после 24 февраля 2022 года, либо передачи контроля в отношении арендатора российскому лицу начиная с этой даты.

Под новое правовое регулирование подпадают арендаторы из сфер торговли и общественного питания, связанные с недружественными государствами и приостановившие свою деятельность без экономических на то оснований. При этом они должны иметь установленную арендную ставку, как процент от выручки, а арендные платежи упасть на 50 и более процентов.

Предложенные меры, по мнению Минэкономразвития, позволят «оказать поддержку тем российским юридическим лицам, деятельность которых прекращена или приостановлена их иностранными собственниками из недружественных государств и которые перестали быть подконтрольны таким лицам».

Вступление в силу федерального закона предусмотрено со дня его официального опубликования, за исключением некоторых положений. Право арендодателя отказаться от исполнения договора аренды в одностороннем порядке предусмотрено по истечении 2-х месяцев с даты официального опубликования федерального закона.