Вычет НДФЛ у ИП при продаже бизнес активов с 2026 года

При определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме, а также доходы в виде материальной выгоды.

Доходы, получаемые от продажи недвижимого имущества, освобождаются с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 Налогового кодекса.

Освобождение не распространяется на доходы, получаемые от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или долей в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.

Поэтому, если на дату перехода права собственности на объект недвижимости от налогоплательщика к покупателю проданный объект не является одним из объектов недвижимости, перечисленных в исключении, и в период нахождения в собственности налогоплательщика использовался в предпринимательской деятельности, то доход от продажи такого объекта недвижимости не освобождается от обложения НДФЛ независимо от срока владения таким недвижимым имуществом.

Таким образом, если нежилое помещение использовалось в предпринимательской деятельности, то доходы, полученные от его продажи, не освобождаются от налогообложения НДФЛ.

При продаже недвижимого имущества, в том числе коммерческой недвижимости, которое использовалось в предпринимательской деятельности, имущественный вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса, не предоставляется (пп. 4 п. 2 ст. 220 Налогового кодекса).

При этом ФНС отмечает, что если имущество использовалось для предпринимательской деятельности, то доходы, полученные от его продажи, не могут быть уменьшены на суммы имущественного налогового вычета вне зависимости от того, является ли налогоплательщик ИП на момент получения соответствующего дохода или нет.

В то же время доход, полученный налогоплательщиком, может быть уменьшен на сумму фактических и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества, за вычетом ранее учтенных расходов при применении специальных налоговых режимов или в составе профессиональных налоговых вычетов (пп. 1 п. 1, абз. 1, 16 пп. 2 п. 2 ст. 220 Налогового кодекса).

С 2019 года действует правило, что при продаже имущества в случае, если налогоплательщик учитывал расходы, связанные с его приобретением, в составе расходов при применении ЕСХН и УСН (при выборе объекта налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину расходов), имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества, уменьшенных на расходы, учтенные при определении налоговой базы при применении указанных специальных налоговых режимов, при условии представления в налоговый орган документов, подтверждающих расчет суммы такого имущественного налогового вычета (пп. 2 п. 2 ст. 220 Налогового кодекса, п. 1.2 письма ФНС от 07.05.2019 № СА-4-7/8614).

С 2026 года появятся уточнения, касающиеся вычетов по НДФЛ для предпринимателей, которые используют свое имущество в предпринимательской деятельности.

С 2026 года предусматривается, что если налогоплательщик не учитывал расходы, связанные с приобретением имущества, в составе расходов при определении налоговой базы при применении специальных налоговых режимов по ЕСХН или УСН (при выборе объекта налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину расходов) или в составе профессиональных налоговых вычетов по НДФЛ, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Таким образом, имущественный налоговый вычет по НДФЛ при продаже ИП жилья или транспорта, использовавшихся в предпринимательской деятельности, можно получить в сумме фактических расходов на приобретение, даже если эти расходы не учитывались при налогообложении на УСН (с объектом обложения «доходы минус расходы», ЕСХН или в профессиональных вычетах по НДФЛ.

В связи с этим уточнением вычет доступен всем ИП, в том числе, применяющим УСН с объектом налогообложения «доходы» или при применении ПСН.

Это предусматривается Федеральным законом от 28.11.2025 № 425-ФЗ, который внес многочисленные поправки в Налоговый кодекс, действующие с 2026 года.