Какой налоговый режим выбрать при сдаче недвижимости в аренду

Чтобы отношения собственника и нанимателя находились в легальной плоскости, недостаточно просто заключить договор с арендатором. С полученных доходов нужно уплатить налоги.  

Действующее законодательство позволяет выбрать способ уплаты налогов, исходя из условий ведения бизнеса и целевого назначения помещения.

Арендодатель может уплачивать налоги одним из 3-х способов:

• как физлицо, с уплатой НДФЛ;
• как самозанятое лицо, уплачивающее НПД;
• как ИП.

Выбор зависит от таких факторов, как регулярность получаемых доходов, статуса жилья (жилое/нежилое), использования труда наемных работников и другое.

Подобрать режим налогообложения поможет сервис ФНС «Создай свой бизнес». 

Уплата НДФЛ при сдаче недвижимости в аренду

В случае, если сдающий в аренду жилье гражданин не зарегистрирован в качестве ИП или «самозанятого», он должен заплатить НДФЛ в размере 13% от полученных доходов. По окончании года получения дохода нужно подать декларацию по форме 3-НДФЛ и уплатить сумму налога в бюджет.

Такой вариант подходит, если в аренду сдается жилая недвижимость не на регулярной основе, доход от аренды нестабильный, к примеру, сезонный. Ставка налога в этом случае составляет 13% от полученных доходов.

В случае, если гражданин сдает квартиру постоянно и регулярно размещает объявления o посуточной или долгосрочной аренде, то такая деятельность имеет все признаки предпринимательской, т.к. это уже получение дохода на систематической основе.

В этом случае, физическое лицо должно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, либо получить статус плательщика налога на профессиональный доход.

Уплата налога с аренды для самозанятых граждан

В этом случае арендодатель самостоятельно регистрируется онлайн в приложении «Мой налог». Ставка налогообложения составляет 4% при расчетах с физическими лицами или 6% при расчетах с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями.

НПД рассчитывается автоматически через приложение «Мой налог» на основании сформированных чеков за полученные услуги.

Оплатить налог необходимо до 25 числа по итогам прошедшего месяца.

Однако, применять такой способ можно при сдаче жилой недвижимости.

Предоставлять офисные помещения или апартаменты в аренду в статусе самозанятого нельзя. Если арендодатель сдает в аренду апартаменты или другую коммерческую нежилую недвижимость, он должен зарегистрироваться в качестве ИП и уплачивать налоги уже в этом статусе.

Уплата налога с аренды в качестве ИП

При этом способе необходимо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя в налоговых органах.

Для индивидуальных предпринимателей, сдающих в аренду жилье, возможны следующие варианты налогообложения:

• осуществлять предпринимательскую деятельность на ОСН и уплачивать НДФЛ с полученных доходов по ставке 13 %;
• применять УСН с объектом налогообложения «доходы» и платить 6% с полученной от квартиросъемщиков платы или с объектом налогообложения «доходы минус расходы» и платить 15 %. Регионы вправе устанавливать меньшую ставку на УСН;
• приобрести патент в рамках патентной системы налогообложения и платить фиксированную сумму в год, которая зависит от общей площади сдаваемых в аренду квартир. Рассчитать стоимость патента можно с помощью онлайн-калькулятора на сайте ФНС.

При оформлении предпринимательства можно сдавать не только жилую недвижимость, но и нежилые коммерческие помещения, а также вести деятельность по предоставлению услуг в гостиницах и апартаментах. Кроме того, предприниматели могут привлекать наемных работников к ведению бизнеса.

Неофициальная сдача недвижимости всегда связана с рисками для недобросовестных собственников. Неплательщика налогов ждет полное взыскание налогов. Кроме того, будут начислены пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ (за каждый день просрочки), также штраф за неоплаченный в срок налог - 20% от общей суммы неуплаты и штраф за несвоевременную подачу налоговой декларации.