Может ли самозанятый сдавать жилье бывшему работодателю

Самозанятый вправе сдавать жилое помещение в аренду своему действующему или бывшему работодателю и платить НПД. Ограничение, которое запрещает применять НПД к доходам от выполнения работ и оказания услуг работодателям, в том числе бывшим менее 2 лет назад, на аренду жилья не распространяется. Такой вывод содержится в письме Минфина от 24.08.2026 № 03-11-06/74216.

[lead-magnet]

По общему правилу из объекта налогообложения на НПД исключены доходы физлиц от выполнения работ и оказания услуг по гражданско-правовым договорам, если заказчиками выступают:

• действующие работодатели этих физлиц;
• лица, которые были их работодателями менее 2 лет назад.

Поэтому, к примеру, если гражданин уволился из организации и заключил с ней договор на оказание услуг, доходы по такому договору нельзя облагать НПД до истечения установленного срока. Ограничение направлено на отношения по выполнению работ и оказанию услуг, а не на любые договоры между самозанятым и работодателем (п. 8 ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход»).

[cta-form text="ФНС предъявила претензии по выплатам самозанятым? Поможем защитить бизнес"]

По договору аренды собственник предоставляет имущество за плату во временное владение и пользование либо только во временное пользование. При этом аренда относится к отношениям по передаче имущественных прав, а не к выполнению работ или оказанию услуг (ст. 606 Гражданского кодекса, определение Верховного суда от 25.04.2017 № 60-КГ17-1).

Доходы от передачи имущественных прав на недвижимость по общему правилу не облагаются НПД. Однако закон прямо предусматривает исключение для аренды (найма) жилых помещений. Следовательно, доходы от сдачи жилья могут облагаться НПД независимо от того, является арендатор работодателем собственника или был им менее двух лет назад (п. 3 ч. 2 ст. 6 Закона № 422-ФЗ).

Таким образом, самозанятый может заключить договор аренды жилого помещения со своим работодателем сразу после увольнения или даже в период работы у него. Ждать 2 года для применения НПД к арендным платежам не требуется.

Для организаций это означает, что сам по себе статус арендодателя как действующего или бывшего работника не препятствует заключению договора аренды жилья с плательщиком НПД.

При этом вывод Минфина касается именно сдачи жилых помещений. Распространять его на аренду нежилой недвижимости нельзя: доходы от передачи имущественных прав на такую недвижимость исключены из объекта налогообложения НПД (п. 3 ч. 2 ст. 6 Закона № 422-ФЗ).

Следовательно, для применения НПД имеет значение не только то, кто выплачивает доход, но и правовая природа договора. Запрет на работу с действующим или недавним работодателем распространяется на доходы от работ и услуг, но не на арендную плату за жилое помещение.