Когда собственник обязан перезаключить аренду с прежним арендатором

Окончание срока аренды не всегда означает, что собственник может сразу передать помещение новому арендатору. У прежнего арендатора может быть преимущественное право на заключение договора на новый срок. Оно позволяет при равных условиях получить помещение раньше других претендентов.

Однако преимущественное право не означает, что арендодатель обязан в любом случае продлить действующий договор или сохранить прежнюю арендную плату. Речь идет о преимуществе перед другими потенциальными арендаторами, если собственник решил продолжить сдавать имущество в аренду.

Когда у арендатора возникает преимущественное право

Арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности, после окончания договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право заключить договор аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса).

Чтобы воспользоваться этим правом, должны выполняться несколько условий.

Во-первых, арендатор должен надлежащим образом исполнять договор. В частности, своевременно вносить арендную плату и выполнять другие предусмотренные договором обязанности. Это одно из обязательных условий, которое учитывают суды при разрешении споров о преимущественном праве.

Во-вторых, преимущественное право не должно быть исключено законом или самим договором. Статья 621 Гражданского кодекса прямо допускает возможность предусмотреть в договоре, что преимущественного права у арендатора не будет. Поэтому перед окончанием аренды необходимо проверить условия действующего договора.

В-третьих, арендатор должен письменно уведомить арендодателя о желании заключить новый договор. Сделать это необходимо в срок, предусмотренный договором, а если такой срок стороны не установили — в разумный срок до окончания аренды.

[button text="Сдаете помещение новому арендатору? Проверим риски спора с прежним"]

Для реализации преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок должны быть доказаны в совокупности: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору, направление арендодателю письменного уведомления о желании заключить новый договор в срок, указанный в договоре, а при его отсутствии — в разумный срок до окончания действия договора, готовность арендатора заключить новый договор на условиях, на которых арендодатель предполагает передать имущество другому лицу (постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2025 № 04АП-3963/2025).

Суды особо обращают внимание на готовность прежнего арендатора принять те условия, на которых собственник собирался передать имущество другому лицу.

К примеру, Верховный суд в определении от 14.09.2015 № 309-ЭС15-10420 среди обстоятельств, необходимых для реализации преимущественного права, назвал надлежащее исполнение договора, письменное уведомление и согласие арендатора заключить новый договор на тех условиях, которые арендодатель намеревался предложить другому арендатору.

При этом, преимущественное право арендатора, гарантированное статьей 621 Гражданского кодекса, на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу (п. 35 Информационного письма Президиума ВАС от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», далее — Информационное письмо ВАС).

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Следовательно, и статья 445 Гражданского кодекса к отношениям, складывающимся по поводу реализации преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок, применяться не может.

Обязан ли собственник сохранить прежние условия аренды

Преимущественное право на заключение договора не означает преимущественного права на прежние условия договора.

Абзац 2 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса прямо предусматривает, что при заключении договора на новый срок его условия могут быть изменены по соглашению сторон. В том числе и условие о размере арендной платы.

Следовательно, арендодатель не обязан заключать новый договор на прежних условиях и вправе поставить его заключение в зависимость от согласования новых условий, в том числе нового размера арендной платы.

При этом из содержания пунктов 31 и 32 Информационного письма ВАС следует, что договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса на новый срок, является новым договором аренды. При заключении в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора.

Ограничение, установленное пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса на пересмотр арендной платы, касается изменения цены в период действия договора, а не установления цены в новом договоре.

Поэтому собственник вправе предложить другую арендную плату, срок аренды и иные условия. Новый договор юридически не является простым продолжением прежнего договора.

Когда собственник вправе отказать прежнему арендатору

Статья 621 Гражданского кодекса не обязывает собственника продолжать сдавать имущество в аренду. Если после окончания договора он решил использовать помещение самостоятельно, продать его или вообще не сдавать, преимущественное право арендатора само по себе не позволяет потребовать заключения нового договора.

Иная ситуация возникает, когда арендодатель отказывает прежнему арендатору, а затем передает то же имущество другому лицу.

[button text="Арендодатель отказал в новом договоре? Проверим, нарушено ли преимущественное право"]

Поэтому преимущественное право правильнее понимать не как обязанность собственника обязательно продлить аренду, а как ограничение его возможности выбрать другого арендатора при сопоставимых условиях.

Что будет, если собственник нарушит преимущественное право

Если арендодатель отказался заключить с ним договор на новый срок, но в течение года после окончания прежнего договора заключил договор аренды с другим лицом, прежний арендатор может обратиться в суд.

По пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса он вправе по своему выбору потребовать:

• перевести на него права и обязанности по договору, заключенному с новым арендатором, и возместить причиненные отказом убытки;
• либо только возместить убытки.

Причем право на такую защиту не исчезает автоматически вместе с окончанием первоначального договора.

Преимущественным правом может воспользоваться и бывший арендатор, если новый договор с другим лицом заключен в течение года после прекращения прежнего договора и бывший арендатор своевременно уведомил собственника о желании продолжить аренду (п. 2 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73).

Эта позиция получила развитие и в более поздней судебной практике. К примеру, в определении Верховного суда от 11.03.2025 № 41-КГ24-65-К4 также отмечается, что преимущественным правом обладает не только действующий, но при соблюдении установленных условий и бывший арендатор, если договор с другим лицом заключили в течение года.

Иск о переводе прав и обязанностей по заключенному договору аренды может быть удовлетворен, только если:

• доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора;
• арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок;
• арендодатель заключил договор аренды с другим лицом в пределах годичного срока после прекращения договора с прежним арендатором.

К примеру, суд установил, что имущество, являвшееся предметом договоров аренды, заключенных между истцом и ответчиком, тождественно имуществу, переданному в аренду ответчиком третьему лицу, нарушение истцом договорных обязательств отсутствует, арендатор обращался к арендодателю с просьбой о предоставлении спорного имущества в аренду на новый срок, а с момента отказа в заключении договора с истцом и до момента заключения спорного договора аренды с третьим лицом прошло менее года. Более того, оспариваемый договор аренды был заключен между арендодателем и третьим лицом в период действия прежнего договора аренды.

При таких обстоятельствах суд удовлетворил требование о переводе на истца прав арендатора по договору аренды с учетом положений абзаца 3 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса и пункта 2 Постановления № 73 (постановления Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 18.10.2018 № Ф02-4754/2018, Ф02-4755/2018).

Когда преимущественного права не будет

Преимущественное право на продление прежней аренды применяется не всегда. Из этого правила есть исключения.

Правила статьи 621 Гражданского кодекса не применяются к некоторым отдельным видам аренды — так, преимущественного права на новый срок нет у арендатора по договору проката и по договору аренды транспортного средства.

Кроме того, проблемы возникают, если договор недвижимости подлежал государственной регистрации, но стороны его не зарегистрировали. В таком случае права арендатора по незарегистрированному договору нельзя противопоставить третьим лицам, в том числе использовать преимущественное право против нового арендатора. На это указывал Пленум ВАС в постановлении от 17.11.2011 № 73.

Есть также случаи, когда преимущественным правом на заключение нового договора аренды арендатор воспользоваться не сможет.

Так, преимущественное право на заключение нового договора аренды прекращается в случае отказа арендатора от его реализации, а также в случае досрочного отказа от договора одной из сторон или его досрочного прекращения по соглашению сторон. Это связано с тем, что при расторжении договора все обязательства сторон, в том числе связанные с преимущественным правом, прекращаются в силу части 2 статьи 453 Гражданского кодекса. Закон не предусматривает сохранение преимущественного права при расторжении договора, которым он предусмотрено, если только стороны не договорились об ином (постановление Арбитражного суда Центрального округа от 24.07.2024 № Ф10-2644/2024).

Что сделать арендатору до окончания договора

Если арендатор хочет сохранить помещение, рассчитывать только на устную договоренность с собственником рискованно. Нужно проверить, не исключено ли преимущественное право договором, убедиться в отсутствии нарушений со своей стороны и заранее направить письменное уведомление о желании заключить договор на новый срок.

При этом важно сохранить доказательства не только отправки, но и получения уведомления арендодателем. Закон связывает реализацию преимущественного права именно с письменным уведомлением, а в судебной практике встречаются дела, где отсутствие своевременно полученного уведомления приводило к утрате преимущества.

Если собственник предлагает новые условия, арендатору также важно письменно зафиксировать готовность принять их. В случае последующего спора это поможет доказать, что условия для прежнего и нового арендаторов были сопоставимыми, а значит, собственник должен был учитывать преимущественное право.

Таким образом, статья 621 Гражданского кодекса не гарантирует арендатору автоматического продления договора и не замораживает прежние условия аренды. Она дает добросовестному арендатору преимущество перед другими претендентами. Если собственник намерен продолжить сдавать имущество и прежний арендатор готов принять те же условия, которые предлагаются третьему лицу, игнорировать его преимущественное право рискованно: новый договор может стать предметом судебного спора, а собственнику придется возмещать убытки.